“建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“本專項(xiàng)計(jì)劃”或“該項(xiàng)目”）作為市場(chǎng)首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，于2024年7月2日成功發(fā)行設(shè)立。本專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司旗下專注于長(zhǎng)租資產(chǎn)投資的不動(dòng)產(chǎn)投資基金—建信住房租賃基金。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)、杭州市上城區(qū)和武漢市漢陽(yáng)區(qū)的多個(gè)保租房項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等方面區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。本專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)下資產(chǎn)支持證券為平層設(shè)計(jì)，未設(shè)置優(yōu)先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來(lái)為產(chǎn)品增信，而是通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，進(jìn)而保障投資人獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益。聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合資信”）作為本專項(xiàng)計(jì)劃評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，評(píng)定本專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)下資產(chǎn)支持證券的投資等級(jí)為AAAir。

“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”這類產(chǎn)品，是在資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品大類框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品，定位于權(quán)益型ABS。相較于傳統(tǒng)的ABS產(chǎn)品，“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”創(chuàng)新性地在信息披露機(jī)制、激勵(lì)約束機(jī)制、二級(jí)市場(chǎng)活躍機(jī)制、流動(dòng)性支持機(jī)制、持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制、運(yùn)營(yíng)治理機(jī)制等“六大機(jī)制”方面做出更為市場(chǎng)化的機(jī)制設(shè)計(jì)，促進(jìn)投融雙方互信。具體到該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，本專項(xiàng)計(jì)劃將公司治理原理和機(jī)制嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)當(dāng)中，引入計(jì)劃管理人、投資人、運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)共同參與的“管理委員會(huì)”，使投資機(jī)構(gòu)真正參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策。同時(shí)本專項(xiàng)計(jì)劃創(chuàng)新性地設(shè)計(jì)了“開(kāi)放退出流動(dòng)性支持”機(jī)制，并通過(guò)季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格的“錨”，在激活流動(dòng)性的同時(shí)，穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)。

“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”產(chǎn)品為交易所2023年及2024年大力發(fā)展的產(chǎn)品，有廣闊的市場(chǎng)前景和發(fā)展空間，其產(chǎn)品特點(diǎn)與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)堅(jiān)持“真實(shí)出售，破產(chǎn)隔離”基本原則、“堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用，弱化主體依賴”的發(fā)展思路高度一致。在政策支持、市場(chǎng)需求和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的共同推動(dòng)下，這類產(chǎn)品將會(huì)迎來(lái)更多的機(jī)遇。本次市場(chǎng)首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的發(fā)行，是聯(lián)合資信在資產(chǎn)支持證券領(lǐng)域又一次成功的嘗試，為后續(xù)該類產(chǎn)品的評(píng)級(jí)打下基礎(chǔ)，期待在該類產(chǎn)品評(píng)級(jí)時(shí)帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 近年來(lái)，聯(lián)合資信在結(jié)構(gòu)融資評(píng)級(jí)方面持續(xù)突破，評(píng)研實(shí)力不斷增強(qiáng)。2023年，聯(lián)合資信共承做銀行間市場(chǎng)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品73期，交易所市場(chǎng)資產(chǎn)支持證券464期，發(fā)行規(guī)模達(dá)總量達(dá)6700余億元。同時(shí)，聯(lián)合資信積極參與市場(chǎng)創(chuàng)新，為多個(gè)首單項(xiàng)目提供了評(píng)級(jí)服務(wù)，涵蓋各個(gè)行業(yè)及類別，包括：汽車融資租賃首單公募綠色ABN產(chǎn)品——“廣州廣汽租賃有限公司2023年度第一期綠色資產(chǎn)支持票據(jù)”，全國(guó)首單混合科創(chuàng)類REITS——“無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司2023年度第一期定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITS）”，全行業(yè)首單火電+儲(chǔ)能+光伏類REITS——“華能國(guó)際電力股份有限公司羅源定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITS）”等，此次聯(lián)合資信為建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供評(píng)級(jí)服務(wù)，積極響應(yīng)了市場(chǎng)的創(chuàng)新需求，為投資人和發(fā)行人搭建信息渠道，為債券市場(chǎng)的良性發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。